Bu yazımızda Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı kabul edilen Arabuluculuk ve sürecinden bahsetmekte fayda görüyoruz. Çünkü Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na (HUAK) eklenen 18/B maddesi ile kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi dışında kalan kira uyuşmazlıklarında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Söz konusu düzenleme hem taşınır hem de taşınmazlara ilişkin kira uyuşmazlıklarını kapsamakta ve her türlü kira uyuşmazlığında gündeme gelmekte.

Bilindiği üzere kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesinde kiraya verenin mutlaka kira konusu şeyin maliki olması gerekmediği gibi kira sözleşmesi kapsamında birden fazla kiracı veya birden fazla kiraya verenin bulunması da mümkündür.

Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuğun kapsamına bakacak olursak;

İlgili kanun maddesi uyarınca sadece konut ve çatılı işyeri kiralarının değil; aynı zamanda konut ve çatılı işyeri kirası dışında kalan taşınmaz kiraları, taşınır kiraları, ürün kirası ve hayvan kirasının da bu kapsamda değerlendirilmesi gerektiği söylenebilir.

Sonuç olarak kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar söz konusu olduğunda; kira alacağına, kira bedelinin tespitine, uyarlamaya, kiralananın geri verilmesine (tahliye) ilişkin açılacak davalardan önce arabuluculuk dava şartının yerine getirilmesi lazım. Aksi halde açılan dava mahkeme tarafından dava şartının yerine getirilmemesi nedeni ile usulden reddedilir.

Ayrıca belirtmek isteriz ki; yenilenen kira dönemlerine ilişkin olarak belirlenmesi istenen kira artış oranı ile yeni dönem kira bedeli miktarlarında da bir uyuşmazlık çıkmışsa ve dava açılacaksa aynı şekilde dava açılmadan önce arabuluculuk şartının yerine getirilmesi gerekir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Davasının Gündeme Gelmesi Halinde de Arabuluculuk Başvuru ve Süreci Yapılmak Zorunda Mı?

Kiraya verenin elinde yazılı tahliye taahhüdü var ise icraya başvurmak ya da dava açmak suretiyle -iki seçenekli olacak şekilde- tahliyeyi gerçekleştirme imkânı var. Kiraya verenin dava açmak suretiyle tahliyeyi gerçekleştirmek istemesi durumunda arabulucuya başvurması dava şartıdır. Ancak yazılı tahliye taahhüdünü icraya başvurarak işleme koyması ve tahliye talep etmesi halinde arabuluculuk şartı yoktur.

Arabuluculuk Süreci Nasıl Gerçekleşir?

Süreç, uyuşmazlığın taraflarından birisinin arabuluculuk bürosuna başvurusuyla başlar. Başvuru yapılırken tarafların tüm bilgileri ve uyuşmazlık konusu eksiksiz olarak başvuru formunda belirtilmelidir. Akabinde tarafların arabuluculuk süreci için yetkili bir arabulucu atanır ve bu arabulucunun idaresinde arabuluculuk süreci ve görüşmesi gerçekleşir.

Arabuluculuk faaliyeti sona erdiğinde süreç ne şekilde sonuçlanmışsa bir tutanak ile belgelendirilir. Uygulamada “son tutanak” olarak adlandırılan söz konusu belgede sürecin anlaşmayla veya anlaşmamayla sonuçlandığı belirtilir.

Sürecin sonunda taraflar anlaşma sağlar ise; yazılı bir anlaşmanın yapılması zorunlu değildir. Ancak söz konusu anlaşmaya icra edilebilirlik şerhi verilebilmesi için mutlaka anlaşmanın yazılı olarak yapılması, ayrıca taraflar (veya avukatları) ve arabulucu tarafından da imzalanması gerekir.

Süreç tarafların anlaşamaması ile sona ererse dava açmak isteyen ve arabuluculuk sürecini başlatan taraf ilgili mahkemede davasını açabilir. Açmış olduğu dava da ise arabuluculuk sürecini gerçekleştirdiğini, anlaşamadıklarını belirtir ve son tutanağı mahkemeye sunar.